La videosorveglianza privata in condominio

L’installazione di un impianto di videosorveglianza in condominio è una soluzione che molti
amministratori e i loro condomini tendono ad adottare per fini di sicurezza.
L’installazione è tuttavia sottoposta a rigide prescrizioni volte a tutelare la privacy di ciascun
privato, pertanto, l’installazione di tali sistemi dovrà avvenire nel rispetto, oltre che della disciplina
in materia di protezione dei dati personali, anche delle altre disposizioni dell’ordinamento
applicabili: ad esempio, il complesso di norme civili e penali vigenti in materia di interferenze
illecite nella vita privata, in particolare si fa riferimento al rispetto del “principio di
minimizzazione dei dati” ponendo peculiare attenzione alla scelta delle modalità di ripresa, alla
dislocazione delle telecamere e alla conduzione delle diverse fasi del trattamento.
Come regola generale ciascun condomino può avvalersi di tale sistema di sicurezza per fini
personali, purché si assicuri di non finire per violare la privacy degli altri condomini.
A chi non è capitato di vedere il proprio vicino installare nei pressi della sua proprietà delle
telecamere di videosorveglianza, ad esempio sulla soglia della propria abitazione, pronto a
riprendere qualsiasi movimento sospetto di terze persone.
Più nel dettaglio, può accadere che tali telecamere, avendo di norma un grandangolo, riprendano
anche porzioni più ampie del semplice pianerottolo di casa, finendo con l’estendersi anche sulla
soglia dell’appartamento vicino, o anzi sull’intero piano comune.
Ci si chiede allora se tale operazione sia legittima e rispettosa della normativa vigente in materia di
privacy, soprattutto per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita
privata, il quale prevede che: “ è punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni, chi, mediante l’uso di
strumenti di ripresa visiva o sonora, si procura indebitamente notizie o immagini attinenti alla vita che si svolge nei
luoghi di privata dimora. Alla stessa pena soggiace chi rivela o diffonde, mediante qualsiasi mezzo di
informazione al pubblico, le notizie o le immagini ottenute nei modi indicati.” (art. 615–bis c.p.)
La normativa prevede che il privato non debba ricevere alcun consenso dell’assemblea o
dell’amministratore del condominio per installare tali sistemi e poiché le immagini riprese saranno
utilizzate unicamente dallo stesso proprietario che le ha installate e dunque né diffuse né
comunicate a terzi, non vi sarebbe neppure l’obbligo di segnalare a terzi, mediante cartelli, la
presenza di telecamere di videosorveglianza, applicandosi in tali casi la c.d. esenzione domestica e
dunque escludendo l’applicazione delle norme in materia di protezione dei dati personali.
Tuttavia, il Garante della Privacy alla luce del principio di “responsabilizzazione” (art. 5, par. 2,
del Regolamento GDPR, UE 2016/679), indica che, “spetta al titolare del trattamento dunque,
un privato, un’azienda, una pubblica amministrazione, un professionista, un condominio, valutare
la liceità e la proporzionalità del trattamento”.

Ciò impone al privato condomine di installare il sistema di videosorveglianza in modo tale che
l’obiettivo della telecamera posta di fronte al portone di casa, riprenda esclusivamente lo spazio
privato e dunque, non tutto il pianerottolo o la strada, così come la videocamera posta nel box
dovrà riprendere unicamente il proprio posto auto e non anche l’intero garage.
La giurisprudenza sul punto è molto restrittiva ed afferma che, “la sicurezza della proprietà privata può
realizzarsi con un sistema di sorveglianza che si limiti ad inquadrare le sole aree in proprietà esclusiva di colui che
lo colloca, ed escluda pertanto la ripresa di aree condominiali (in assenza di delibera condominiale) e di aree in
altrui proprietà”. (Così, Tribunale di Vicenza, sent. n. 18 ottobre 2019)
Difatti, la videosorveglianza del privato dovrebbe essere “limitata ai soli spazi di propria esclusiva
pertinenza, ad esempio quelli antistanti l’accesso alla propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa, anche
senza registrazione, di immagini relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) o antistanti
l’abitazione di altri condomini”, così come aree pubbliche o di pubblico passaggio. (così, Tribunale di
Napoli, sent. n. 4446/2018).
Seppur tale interpretazione è predominante, la Cassazione sul tema ritiene che sia possibile
riprendere le aree condominiali, ma solamente quando ciò sia direttamente funzionale
e indispensabile alla tutela del proprio alloggio. (Cass., sent. n. 24151/2017), ovvero ove la
telecamera inquadri “la porzione strettamente indispensabile a tutelare la sicurezza della propria abitazione”.
Ciò che è dunque precluso al privato è riprendere una zona condominiale quando questa non sia
strettamente collegata con il proprio diritto alla sicurezza, in particolare della propria abitazione.
La ripresa video dovrà pertanto limitarsi agli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad es. antistanti
l’accesso alla propria abitazione) evitando, invero, ogni forma di ripresa (anche senza
registrazione) relativa ad aeree comuni ovvero alle zone antistanti l’abitazione degli altri
condomini, pena la violazione della privacy altrui.
Pertanto, per la Corte Suprema è esclusa la violazione della privacy “qualora le telecamere non
riprendano l’abitazione privata altrui né spazi pertinenziali ad essa (es., pianerottolo nell’immediata prospicenza
dell’ingresso dell’altrui abitazione), non essendo il pianerottolo in senso ampio o le scale tutelate dalla fattispecie
contenute nel codice”. (ex pluribus, Cass., sent. n. 34151/17).
Ove al contrario, le riprese debordino dal raggio visivo riprendendo, ad esempio, un giardino, una
strada o un cortile, il titolare del trattamento dovrà rispettare tutti gli adempimenti relativamente
alle aree comuni, specie per ciò che concerne l’informativa ai terzi, dunque l’avvertimento rivolto
a tutti, di norma su un cartello, di essere in un’area videosorvegliata, diversamente, se la
telecamera finisse per riprendere, ad esempio, un’area che ricomprenda anche la proprietà di terzi,
può facilmente integrarsi il reato di molestie o disturbo alle persone, punito all’art. 660 del codice
penale, come ha affermato di recente la Corte di Cassazione, VII sezione penale, con l’ordinanza
55296/2018.

Per ciò che concerne il condominio, l’installazione di un sistema di videosorveglianza per il
controllo delle aree comuni, è disciplinata all’art. 1122 ter del cod. civ., introdotto con legge 11
dicembre 2012 n. 220, c.d. "Riforma del Condominio”.
In base a tale normativa, al solo fine di preservare la sicurezza di persone e la tutela di beni da
concrete situazioni di pericolo, il condominio è autorizzato ad installare sistemi di
videosorveglianza nelle parti comuni del condominio, tra cui il portone di ingresso, l’androne, il
pianerottolo, il garage, il cortile, il giardino, purché non estenda l’inquadratura alle aree private,
ovvero agli ingressi delle singole abitazioni e i balconi, oltre ai luoghi e alle strade circostanti, agli
esercizi commerciali e agli altri edifici.
Inoltre diversamente da ciò che è previsto per i privati, per il condominio l’installazione delle
telecamere va sempre approvata dall’assemblea condominiale mediante regolare votazione come
previsto dall’art. 1136 c.c. con il consenso della maggioranza dei millesimi dei presenti, se questa
non viene raggiunta, nessuna telecamera potrà essere utilizzata. Raggiunto, invece, il quorum, si
procede.
Applicando il Regolamento n. 679/2016 sulla videosorveglianza condominiale, il condominio,
dunque l’amministratore, è il soggetto titolare del trattamento dei dati ed esso deve nominare
con apposita delibera assembleare il responsabile del trattamento dei dati, il quale sarà ad esempio
la società di vigilanza, ove la gestione dell’impianto sia affidata ad una ditta terza.
Il responsabile per la sicurezza, potrà essere l’amministratore, uno dei condomini oppure un
addetto della ditta installatrice e sarà colui che dovrà accertarsi che le immagini vengano
cancellate al massimo ogni 24 ore come previsto dal Garante.
Nel caso in cui sorgano controversie con i terzi in relazione all’utilizzo improprio della
videosorveglianza, il condominio e il responsabile saranno coloro che dovranno rispondere per
gli eventuali danni arrecati, poiché “il titolare del trattamento è pienamente responsabile delle
scelte e delle azioni messe in campo (art. 5.2 GDPR), e deve “darne conto” a tutti i soggetti ai
quali appartengono i dati trattati (interessati), nonché in determinati casi al Garante privacy e
all’autorità giudiziaria”. I destinatari del trattamento sono invece, le persone fisiche, giuridiche,
autorità pubblica o organismo, che ricevono comunicazione dei dati personali, pertanto anche le
forze dell’ordine, in caso di sistema di videosorveglianza collegato (punto 3.1.3 del
provvedimento del 2010 in materia di videosorveglianza), difatti la Corte di Cassazione, per
dimostrare la commissione di reati in condominio tramite utilizzo delle videoregistrazioni delle
aree comuni, afferma che, pur non essendo quest’ultime effettuate dalla polizia giudiziaria e non
potendo essere assimilate alle intercettazioni, possono comunque essere utilizzate come
elemento probatorio nel processo penale (sent. n. 32544 del 19 novembre 2020). Dunque

saranno utilizzabili in sede penale le riprese delle videocamere condominiali, purché ovviamente
siano rispettose dell’inviolabilità della proprietà privata.
Al fine di evitare la violazione della riservatezza delle aree di proprietà esclusiva, il controllo
delle aree comuni è soggetto alle norme in materia di protezione dei dati personali, dunque sarà
indispensabile che le telecamere siano segnalate con appositi cartelli e che le registrazioni vengano
conservate per un periodo limitato, in genere 24-48 ore, comunque non oltre 7 giorni,
vedi FAQ Garante Privacy punto 11.
I privati condomini dovranno essere informati che stanno transitando in una zona
videosorvegliata, mediante appositi cartelli che dovranno indicare, tra le altre informazioni, le
indicazioni sul titolare del trattamento e sulla finalità perseguita, questo affinché lo stesso possa
ben comprendere quale zona sia coperta dalle telecamere in modo da adeguarvi il proprio
comportamento (informativa).
Le telecamere dovranno necessariamente essere rivolte sulle sole aree comuni (accessi, garage,
cortili condominiali) evitando i luoghi circostanti e le aree private (strada, esercizi commerciali)
Le registrazioni effettuate dalle videocamere devono essere protette in modo che solo le persone
autorizzate (i responsabili e il titolare del trattamento) possano accedervi, dunque nel caso del
condominio, gli unici soggetti legittimati all’accesso alle immagini, saranno l’amministratore e la
ditta di vigilanza eventualmente incaricata.
Quanto brevemente analizzato ci permette di tirare le seguenti conclusioni: Certo è che la legge
riconosce sia al privato condomino che al condominio, di avvalersi di un proprio sistema di
videosorveglianza, ma entrambi potranno farlo ad alcune condizioni tassativamente previste.
Il condomino non potrà installare telecamere esterne che inquadrino anche il pianerottolo o il
vialetto di passaggio, dunque aree comuni del condominio, senza avvisare in modo adeguato gli
altri condomini, pena la violazione della loro privacy punibile con possibili sanzioni civili e penali
nonché l’obbligo di risarcire eventuali danni.
Il condominio, dal canto suo, potrà avvalersi di un proprio sistema di videosorveglianza purché
riguardi le sole parti comuni – come il portone d’ingresso, i cortili, i parcheggi e i muri esterni –
essendogli precluso di coinvolgere aree di proprietà esclusiva di ciascun condomino, con l’obbligo
di esporre cartelli di avviso della presenza di telecamere e provvedendo alla nomina di un
responsabile della privacy il quale, previa delibera assembleare, sarà autorizzato alla visione delle
registrazioni video.